Schönheitsreparaturklauseln

Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen versteht man das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Holz-Füssböden, Heizkörper, Heizungrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Das Gesetz hat die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter auferlegt. Diese Pflicht kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden.

Der Mieter ist nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der Vermieter dies mit dem Mieter vertraglich vereinbart. Eine Schönheitsreparaturklausel muss jedoch nicht wirksam sein.

Fristen von Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich dürfen Vermieter dem Mieter keine starren Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen. Auch darf keine Endreparaturklausel vereinbart werden. Die Klausel muss sich auf den Zustand der Wohnung bezieht.

Zulässige Fristen welche von Mieter je nach Nutzung der Wohnung durchgeführt werden müssen -wenn dies vertraglich vereinbart wurde- sind folgende:

Streichen von Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

Streichen von Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

Streichen von anderen Nebenräume alle 7 Jahre

Die oben genannten Fristen hat der BGH (Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 230/03) gebilligt.

Unwirksame Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind beispielsweise dann unwirksam, wenn diese durch einen Fachbetrieb geschuldet werden. Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen können.

Zudem darf der Vermieter nicht vorschreiben in welcher Farbe die Wände, Türen und Decken während des Mietverhältnisses zu sein haben.

Bei Rückgabe des Mietobjekts, kann der Vermieter jedoch verlangen, dass die Wände und Decken in einem hellen und neutralen Farbton zurückzugeben sind. Eine Klausel die einen weißen Farbton vorschreibt, ist jedoch nicht wirksam.

Für Mieter: Sollten Sie aufgefordert worden sein, Schönheitsreparaturen durchzuführen und sind Sie sich nicht sicher, ob Sie dazu verpflichtet sind, dann setzten Sie sich mit mir in Kontakt, um Ihren Mietvertrag bzw. die Klausel zu überprüfen.

Für Vermieter: Liegt eine wirksame Klausel vor und hat Ihr Mieter trotz Aufforderung die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden. Beachten Sie, dass die Verjährungsfrist bereits sechs Monaten nach Auszug des Mieters eintritt.

 

Aktuelle Rechtsprechung zu der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

BGH VIII ZR 185/14
und
BGH VIII ZR 277/16

 

 

2015 hatte der BGH (VIII ZR 185/14) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Übernahme einer renovierungsbedüftigen bzw. unrenovierten Wohnung zu entscheiden.

Die Auferlegung der Schönheitsreparaturen, bezog sich auf die laufenden Reparaturen während des Mietverhältnisses. Dafür wurden Fristen festgelegt.

Zusätzlich wurde zwischen den Parteien eine weitere schriftliche Vereinbarung getroffen, wonach der Mietzins für die ersten zwei Wochen erlassen wurde, da der Mieter noch 3 Zimmern anstreichen musste.

Der BGH ist der Ansicht, dass laufende Schönheitsreparaturen dann nicht auf den Mieter umgewälzt werden können, wenn die Wohnung „renovierungsbedüftig“ oder „unrenoviert“ übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, denn dies könnte bedeuten, dass der Mieter ggf. auch Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen müsse. Zudem könnte sich die Wohnung nach Rückgabe in einem besseren Zustand befinden als bei Anmietung.

Der BGH hat zudem in Erwägung gezogen, dass die Wohnung bereits so sehr abgewohnt sein kann, dass eine während des Mietverhältnisses eintretende Verschlechterung der Mietsache schon nicht mehr möglich sein könnte.

Die Auferlegung von Schönheitsreparaturen, werden für den Mieter für unangemessen gehalten, wenn sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen oder unrenovierten Zustand befände.

Auch wenn im Mietvertrag pauschal auf renovierte und unrenovierte Wohnungen Bezug genommen wird, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, da nur auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt wird.

Die Begriffe „unrenoviert“ und „renovierungsbedürftig“ bedeuten nach Ansicht des BGH’s lediglich, dass Gebrauchsspuren des Vormieters vorliegen und nicht, dass die Wohnung sehr abgenutzt sein muss. Die Notwendigkeit „geringe Auffrischungsarbeiten“ durchführen zu müssen, führen auch nicht zu einem unrenovierte Zustand der Wohnung. Nicht beachtlich sind zudem Gebrauchspuren, wenn sie den „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ vermitteln, was der Einzelfallentscheidung unterliegt.

Der Mieter hat die Beweislast für den unrenovierte Zustand der Wohnung und sollte demnach die Belege für Renovierungsarbeiten aufbewahren und bei Anmietung Fotos anfertigen.

Aktuell hat der BGH (BGH vom 22.08.2018 VIII ZR 277/16) die Entscheidung von 2015 bestätigt und die Notwendigkeit eines „angemessenen Ausgleichs“ bei Übertragung von Schönheitsreparaturen unrenovierter Wohnungen betont.

In dieser Entscheidung musste der BGH über einen Fall entscheiden, bei dem neben der Auferlegung von Schönheitsreparaturen eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter vorlag. In dieser Vereinbarung verpflichtete sich der Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen des Vormieters.

Zusätzlich hatte ein Vertreter der Eigentümerin und der Mieter, im Übergabeprotokoll auf die Übernahme von Schönheitsreparaturen hingewiesen und war von beiden Parteien unterschrieben worden.

Da der Vermieter in diesem Fall weder eine renovierte Wohnung, noch einen Ausgleich gewährt hatte, lag keine wirksame Schönheitsreparaturklausel vor. Die Schönheitsreparaturen wurden nicht wirksam auf den Mieter auferlegt. Ohne einen „angemessenen Ausgleich“, darf der Mieter nicht verpflichtet werden Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Zudem muss sich der Ausgleich so verhalten, als habe der Mieter eine renovierte Wohnung erhalten.

Der BGH weist auch deutlich darauf hin, dass Vereinbarungen zwischen Mietern und Vormietern keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis haben.