Mietrecht

Gerne berate und vertrete ich Sie im Mietrecht. Dies kann sowohl auf Mieterseite als auch Vermieterseite sein.

Meine Schwerpunkte im Mietrecht:

– Erstellung und Überprüfung von Mietverträgen.

– Überprüfung von Schönheitsreparaturklauseln

– Durchsetzung/Abwehr von Mietminderungsansprüchen und Mängelsbeseitigungsansprüchen

– Erstellung/ Überprüfung Mierterhöhungsverlangen

– Durchsetzung/Abwehr von Schadensersatzansprüchen

– Kündigungen/ Widersprüche gegen Kündigungen

– Durchsetzung/ Abwehr Räumungsklagen

– Zwangsvollstreckungen

Im Mietrecht wird zwischen verschiedenen Arten von Mietverträgen unterschieden. Dabei kann es sich u.a. um Wohnraummietverhältnisse, Gewerbemietverhältnisse, Pachtverträge und Untermietverhältnisse handelt.

Zu beachten ist, dass Mieter eines Wohnraummietverhältnis einen besonderen Schutz genießen. Mieter eines unbefristeten Mietverhältnisses können nicht grundlos gekündigt werden, können jedoch selbst – ohne Angaben von Gründen – kündigen.

Eine Kündigung seitens des Vermieters kommt nur in Betracht, wenn bestimmte im Gesetz aufgeführte Gründe vorliegen. Dies ist dann beispielsweise der Fall, wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet oder in einem schweren Maß gegen den Mietvertrag verstößt. Dann kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Ordentliche Kündigungen seitens des Vermieters kommen allenfalls bei einer „wirtschaftlichen Verwertung“ oder eines „Eigenbedarfs“ in Betracht. Eigenbedarf kann dann angemeldet werden,  wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich oder einen Familienangehörigen beansprucht.
Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, welche aufgrund der Wohndauer variieren:

  1. Wohndauer bis zu 5 Jahren: 3 Monate
  2. Wohndauer mehr als 5 Jahre: 6 Monate
  3. Wohndauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Wird eine Wohnung während der Mietzeit in Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, tritt eine sogenannte „Kündigungssperrfrist“ ein bevor der Eigenbedarf ausgesprochen werden darf. Diese Frist beträgt mindestens 3 Jahre, kann jedoch auf Landesebene verlängert werden. Bei Beendigung des Eigentumserwerbs, tritt die Sperrfrist ein.

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem vertragsmäßigem, d.h. mangelfreien Zustand verpflichtet.

Mietverträge

Wohnraummietvertrag :

Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen mindestens zwei Parteien, dem Vermieter und dem Mieter und beinhaltet deren Pflichte und Rechte. Diese Vereinbarung ist formfrei und kann auch mündlich zwischen den Parteien getroffen werden.  Grundsätzlich werden Mietverträge jedoch schriftlich geschlossen, da auf diese Weise beispielsweise die Nebenkosten und die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt werden können.

Solange keine wirksame Regelung zwischen den Parteien vorliegt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Grundsätzlich sind Mietverträge unbefristet und könne nur unter bestimmten engen Voraussetzungen befristet werden. Ein mündlicher Mietvertrag ist grundsätzlich unbefristet.

2. Gewerbemietvertrag:

Bei dem Gewerbemietvertrag gelten weder die gesetzlichen Bestimmungen für Wohnraum, noch der Mieterschutz. Demnach haben die Parteien viel mehr Spielraum um Vereinbarungen zu treffen.

Die Miethöhe kann individuell vereinbart werden. Die Parteien sind nicht an die Mietpreisbindung des Wohnraummietrechts gebunden.

Da Gewerbemieträume für verschiedene Nutzen gemietet werden können, empfiehlt es sich seitens des Vermieters einen Mietzweck zu vereinbaren, so dass der Mietraum nur für diesen bestimmten Zweck gebraucht werden kann. Im gegenteiligen Fall hätte der Mieter die Möglichkeit frei über die Nutzung zu entscheiden.

3. Pachtvertag:

Der Pachtvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag insofern, dass bei einem Pachtvertrag der Pächter gegen Zahlung des Pachtzinses das Pachtgut wirtschaftlich nutzen kann und die gewonnenen Erträge und Früchte einbehalten kann.

Mietminderung

Liegt jedoch ein Mangel vor, muss der Mieter den Vermieter davon in Kenntnis setzten. Der Mieter kann zwar direkt den Bruttomietzins um eine bestimmte Summe kürzen, es stellt sich jedoch die Frage in welcher Höhe. Wird demnach die Kürzung zu hoch angesetzt, riskiert der Mieter die Kündigung und möglicherweise die darauffolgende Räumungsklage. Der Mieter hat auch die Möglichkeit die Miete unter dem Vorbehalt der Mietminderung zu zahlen.

Die Mängelbeeinträchtigungen können sehr unterschiedlich sein. Dabei kann es sich um Schimmel in der Wohnung handeln, Lärmbelästigung,  Ungeziefer, Wasserschaden etc. Das Ausmaß der einzelnen Beeinträchtigung spielt bei der Minderungsquote eine große Rolle.

Für Mieter: Sollten Sie Schimmel oder andere Mängel haben und demnach der vertragsmäßige Zustand der Wohnung oder des Hauses beeinträchtigt sein, dann setzten Sie sich mit mir in Kontakt, um eine angemessene Mietminderung durchzusetzten.

Für Vermieter: Haben sie eine vermietete Wohnung oder eine Haus und ihr Mieter kürzt seit Monaten ungerechtfertigt die Miete oder in einem zu hohem Ausmaß, dann kann ich auch Ihnen weiterhelfen Ihre Ansprüche durchzusetzten oder Forderungen abzuwehren.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen versteht man das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Holz-Füssböden, Heizkörper, Heizungrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Das Gesetz hat die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter auferlegt. Diese Pflicht kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden.

Der Mieter ist nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der Vermieter dies mit dem Mieter vertraglich vereinbart. Eine Schönheitsreparaturklausel muss jedoch nicht wirksam sein.

Fristen von Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich dürfen Vermieter dem Mieter keine starren Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen. Auch darf keine Endreparaturklausel vereinbart werden. Die Klausel muss sich auf den Zustand der Wohnung bezieht.

Zulässige Fristen welche von Mieter je nach Nutzung der Wohnung durchgeführt werden müssen -wenn dies vertraglich vereinbart wurde- sind folgende:

Streichen von Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

Streichen von Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

Streichen von anderen Nebenräume alle 7 Jahre

Die oben genannten Fristen hat der BGH (Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 230/03) gebilligt.

Unwirksame Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind beispielsweise dann unwirksam, wenn diese durch einen Fachbetrieb geschuldet werden. Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen können.

Zudem darf der Vermieter nicht vorschreiben in welcher Farbe die Wände, Türen und Decken während des Mietverhältnisses zu sein haben.

Bei Rückgabe des Mietobjekts, kann der Vermieter jedoch verlangen, dass die Wände und Decken in einem hellen und neutralen Farbton zurückzugeben sind. Eine Klausel die einen weißen Farbton vorschreibt, ist jedoch nicht wirksam.

Für Mieter: Sollten Sie aufgefordert worden sein, Schönheitsreparaturen durchzuführen und sind Sie sich nicht sicher, ob Sie dazu verpflichtet sind, dann setzten Sie sich mit mir in Kontakt, um Ihren Mietvertrag bzw. die Klausel zu überprüfen.

Für Vermieter: Liegt eine wirksame Klausel vor und hat Ihr Mieter trotz Aufforderung die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden. Beachten Sie, dass die Verjährungsfrist bereits sechs Monaten nach Auszug des Mieters eintritt.